[حور العين]

من:الأخت / غـــرام الغـــرام
ابتزاز المستأجر« ادفع زيادة والا اطلع »!
تحقيق- عبدالعزيز الراشد
تأخر حل «أزمة السكن» زاد من حجم الطلب في السوق.. وأعداد الجشعين.

حجم الطلب يتزايد على إيجار الوحدات السكنية رغم كثافة العرض مؤخراً.

نحتاج إلى «مؤشر عقاري» تتبناه وزارة الإسكان لتوحيد وتصنيف الإيجارات
بناءً على الموقع وعدد الغرف والمساحة.

أدت عوامل عديدة تتعلَّق بقلَّة الخيارات والحلول السكنية في المملكة

إلى لجوء شريحة كبيرة من أفراد المجتمع لقطاع الإيجار السكني،

وتحديداً مع ارتفاع أسعار العقار وصعوبة الحصول على قروض تمويل

المساكن من البنوك مع ارتفاع نسبة الفائدة، إلى جانب صعوبة امتلاك

المسكن المناسب، بشكلٍ جعل السكن بالإيجار الحل الأول وربما الأخير

للعديد من أفراد المجتمع.

ومع تلك المعوقات الصعبة التي يواجهها المواطن البسيط؛

فإنَّه يواجه اليوم ممارسات ابتزاز كثير من المؤجرين ممَّن استغلوا

ضعف وحاجة المستأجر وتمسكه بمسكن يناسب واقعه المادي ويضمن

له أكبر قدرٍ من الاستقرار الأسري، حيث أنَّ هناك من يستغل حاجة

المستأجر لمسكنه من خلال فرض بعض الشروط غير المنطقية

عليه وابتزازه؛ بهدف إخراجه من مسكنه ورفع قيمة الإيجار عليه.

ورغم الجهود الحثيثة التي تبذلها "وزارة الإسكان" في عملية تحسين

بيئة قطاع الإيجار السكني في المملكة من خلال نظام "إيجار"،

إلاَّ أنَّنا أمام حاجة ماسة لتكثيف هذه الجهود وإعادة النظر في علاقة

المؤجر والمستأجر وتحسينها ومعالجة واقع سوق الإيجار،

ووضع مقياس علمي يحد من زيادة إيجارات المساكن ويضبط الأسعار

ويوضح المواصفات والشروط التي يجب أن يعتمد عليها السماسرة

وملاك العقار في تحديد قيمة الإيجار؛ نظراً لما يواجهه المستأجر

في وقتنا الحالي من عملية مراوغة وابتزاز من قبل كثير من المؤجرين

بشكل دائم.

علاقة تعاقدية

وأوضح "د. زين العابدين بري" -أكاديمي، وعضو مجلس الشورى الأسبق

- أنَّ العلاقة التعاقديّة بين المؤجر والمستأجر يشملها عقد الإيجار،

وهو عقد موحد ونظامي يوضح كافة الحقوق والالتزامات على

طرفي العلاقة، مُضيفاً أنَّ هذه العقود يؤخذ بها شرعاً،

كما أنَّها ملزمة للطرفين، مشيراً إلى أنَّ نظام "إيجار" حقق فوائد

اقتصادية مهمة جداً، ومنها إيضاح المعروض من كافة المستويات

والأحجام والأسعار أمام المستأجر، ممَّا ساعد على بقاء الإيجارات

ضمن حدود معينة متى ما تساوى العرض مع الطلب.

وقال إنَّ نظام "إيجار" يحقق تقابل العرض والطلب في سوق واحد،

وهذا مهم جداً من الناحية العملية، مُضيفاً: "لو أنَّ لدينا سلعة تباع

في عدة أسواق بكميات كبيرة تجعل من كمياتها (العرض) مساوياً للطلب،

فإنَّه من المفترض هنا أن يستقر السعر، وذلك نتيجة تساوي

العرض مع الطلب، ولكن إذا كان المستهلك يعرف سوقا واحد فقط،

أو أنَّه لا يعلم بوجود السلعة في بقية الأسواق، فإنَّ المستهلكين

سيشترون من سوق واحد، مع أنَّ الكمية المعروضة

في ذلك السوق لا تمثل كامل الكمية المعروضة في جميع الأسواق".

وأضاف أنَّ الطلب في هذا السوق سيكون أكبر من العرض،

ممَّا يؤدي إلى رفع السعر في هذا السوق فقط، موضحاً أنَّ هذا لن يحدث

في ظل هذا النظام؛ لأنَّ إيجار عرض الكميات من كل الأحجام والمواقع

والأعمار والنوعية في سوق واحد، وبهذا فإنَّ كامل العرض

من جميع الفئات هو الآن أمام المستهلك، ممَّا يوفر له حرية الاختيار،

وبالتالي تظهر الفائدة المرجوة من النظام،

إضافة إلى بقية المزايا الأخرى.

استنزاف غير مبرر

وأشار "أحمد الدايل" -باحث اقتصادي- إلى أنَّ الإيجارات ترتفع كل يوم

في حركة نمو غير متوازنة مع دخل المستأجر، سواءً كان مواطناً أو مقيماً

أو تاجراً، في وقت تشير الإحصاءات إلى أنَّ نسبة (60%) من المواطنين

لا يمتلكون منازل خاصة بهم، ومعهم ما يقارب من ستة ملايين من

المقيمين ممَّن يقطنون منازل أو مجمعات سكنية مستأجرة،

وحوالي (90%) من المحال التجارية وغير التجارية مستأجرة،

ممَّا يعني تعرُّض الجميع باستمرار لحالة استنزاف غير مبررة.

وقال إنَّ ارتفاع الإيجارات لا يتوقف عند الإيجارات فحسب،

بل تصحبه ارتفاعات في كل متعلقات العين المؤجرة،

كارتفاع قيمة الأراضي والمساكن والسلع التجارية، وغيرها،

ممَّا جعل الحياة المعيشية صعبة أمام المواطن والمقيم والتاجر أيضاً،

مؤكداً على أنَّ ترك الحبل على الغارب أمام المؤجرين لرفع الإيجارات

حسب مطامعهم سيُلحق الضرر بالمجتمع برمته،

نتيجة زيادة نسبة تكاليف المعيشة، في ظل بقاء دخل الفرد كما هو عليه،

مُبيِّناً أنَّ تدخّل الجهات الرقابية المعنية بالعقار بات مطلب الجميع.

ارتفاع الطلب

وقال "الدايل" إن تأخّر حلول الأزمة الإسكانية التي تعيشها البلاد

منذ سنوات طويلة كان له دور رئيس في ارتفاع الطلب،

الأمر الذي أدخل شريحة كبيرة من المواطنين كمستأجرين في السوق،

ممَّا ساهم في زيادة الطلب على التأجير، خصوصاً في

المناطق السكنية الجديدة، مُشيراً إلى أنَّ ارتفاع وتيرة المشروعات

الحكومية ساهمت في زيادة عدد الوافدين وزيادة الطلب على

تأجير الشقق بكل فئاتها، سواءً الشقق الفاخرة أو المتوسطة

أو مساكن العمال.

وأضاف أن المشروع الواحد يحتاج إلى عدد كبير من العمالة،

وهو ما أنعش سوق التأجير على مدى العامين الماضيين بشكل ملحوظ،

كما رفع من نسب الإشغال في البنايات بمناطق استثمارية بات

التأجير فيها متاحاً بعيداً عن أعين الجهات الرقابية،

مُشيراً إلى أنَّ من بين الحلول الممكنة لمواجهة ارتفاع الإيجارات

وابتزاز المؤجرين، وضع مقياس علمي يحد من زيادة إيجارات المساكن،

بحيث يضبط الأسعار ويوضح المواصفات والشروط التي يجب أن

يعتمد عليها السماسرة وأصحاب العقار في تحديد قيمة الإيجار،

مُشدِّداً على ضرورة العمل على الحد من الزيادات المتوالية

في الإيجارات وبحث خفضها.

تجارب ناجحة

ودعا "الدايل" أيضاً إلى نقل التجارب الناجحة في مختلف الدول،

سواءً المجاورة أو البعيدة، وذلك وفقاً لمعايير واضحة تضمن

حقوق كل الأطراف، إلى جانب زيادة الفرص الاستثمارية الأخرى،

مؤكداً على أنَّ ندرة الفرص تُعدُّ عاملاً في ارتفاع إيجارات السكن،

سواءً الاستثماري أو السكن الخاص، لاسيَّما أنَّ المُلاَّك

لا يجدون البديل الاستثماري المناسب الآمن، حتى يتم توظيف الأموال به،

في ظل تدني معدلات الفوائد المصرفية إلى حدودها الدنيا،

وتذبذب أداء سوق الأوراق المالية.

ورأى أنَّ ذلك جعل شريحة كبيرة من المستثمرين يتوجهون إلى الاستثمار

في العقار الاستثماري والسكني، أملاً في تحقيق عوائد تبقى مقبولة

مقارنة بالعوائد في القطاعات الأخرى، مُضيفاً أنَّ نظام "إيجار"

لا يزال في طور التجربة، كما أنَّه غير ملزم للاشتراك به من قبل

المكاتب والشركات العقارية، موضحاً أنَّه ليس له دور في ضبط أسعار

العقار وتحديد نسب الزيادة والحد من ابتزاز المستأجرين،

لافتاً إلى أنَّه يبين حجم الطلب والعرض ومراقبة ومتابعة قطاع العقار

وأيّ مدخلات ومخرجات في السوق العقاري،

وبالتالي فإنَّه يوفر فقط قاعدة بيانات.

بدل سكن

وقال "سعيد بن أحمد العُمري" -محام، ومستشار قانوني-: "إنَّ

الإيجار لا يخرج عن ثلاثة أغراض، فهو إمَّا أن يكون بداعي السكن أو

التجارة، فبالنسبة للأعمال التجارية نرى أنَّ قيمة الإيجار يدخلها التاجر

في سعر السلعة، ولكن تظهر المشكلة في حالة الإيجار

بغرض السُكنى، وبالتالي نجد أنَّ المستأجر في الغالب الأعم له دخل ثابت

مُضمّن به بدل السكن إذا كان موظف، لكنَّه لا يتساوى

مع قيمة الإيجار الحقيقية"، مُضيفاً أنَّ أزمة السكن ليست مقصورة

على المملكة فقط، بل منتشرة في العديد من الدول.

وأضاف أنَّ ذلك يعود للزيادة المطردة في عدد السكان،

موضحاً أنَّ أسباب غلاء إيجار المساكن ناتج عن النزوح

إلى المدن الكبيرة، خصوصاً بعض مدن المملكة، إلى جانب وجود

أعداد هائلة من المقيمين يشغلون نسبة عالية من المساكن،

ممَّا قلَّل المعروض منها، مبيِّناً أنَّ بعض المؤجرين يفضلون الإيجار

للمقيمين عن المواطنين؛ لسهولة التعامل معهم والتزامهم التام

بسداد قيمة الإيجار في مواعيده، إلى جانب سهولة إخلائهم السكن

عند حاجة المؤجر له، وبالتالي يوفرون عليهم اللجوء للمحاكم.

زيادات عشوائية

وأشار "العُمري" إلى أنَّ البعض يستأجرون العقار دون وجود عقد مع

المؤجر، مضيفاً أنَّ العقد يمكن أن يكبح جماح الزيادات العشوائية

في قيمة الإيجار، لأنَّ بعض الملاك يفرضون زيادة سنوية بحسب

هواهم ودون سند قانوني، مُشدِّداً على ضرورة إبرام العقود بين

المتعاملين، كما أنَّه يجب في حال اتفق الطرفان على زيادة سنوية

أن يتضمنها العقد، وعلى المحاكم في حال التنازع بين الطرفين

أن تقدر القيمة الإيجارية بأجرة المثل من ناحية العقار والموقع.

وأكَّد على أنَّ "وزارة الإسكان" تسعى دائماً إلى إيجاد الحلول السكنية

اللازمة من خلال إنشاء العديد من الوحدات السكنية، بيد أنَّ سعيها

يصطدم بالتمويل و"بيروقراطية" بعض الجهات المساندة لها

في برامج الإسكان، مبيناً أنَّ مشروع "شبكة" لخدمات الإيجار يتم فيه

تقديم العروض والقيمة الإيجارية، كما يتم من خلاله أيضاً التعاقد

بين المؤجر والمستأجر، إلى جانب سداد قيمة الأجرة إلكترونياً

بحسب الاتفاق المبرم بينهما، لافتاً إلى أنَّه رغم المساحة الكبيرة للمملكة،

إلاَّ أنَّ نسبة الأراضي المبنية فيها ضعيفة جداً

ولا تتساوي مع المعدل العالمي.

غياب الرقابة

وأوضح "خالد العتيبي" - صاحب مكتب عقاري بالرياض-

أنَّ الإيجار عملية مؤرقة للمستأجر والمؤجر، مضيفاً أنَّ المستأجر

يبحث له عن سكن لكي يأوي إليه هو وأسرته،

وبالطبع فهو يبحث عن سكن مريح وجيد في مكان جيد بسعر أقل؛

إلاّ أنَّه يتفاجأ ببعض الملاك اللذين يتشجعّون على هؤلاء المستأجرين،

إذ يضعون أسعار تجبر المستأجر على القبول بها مبدئياً، حيث

يسدد القسط الأول من الأجرة، وهي الأشهر الستة الأولى من العام،

ثمَّ يتأخر عن القسط الثاني "الدفعة الثانية"، ممَّا يجعل المؤجّر

يلجأ لرفع السعر عليه.

وأضاف أنَّ ذلك يعود لرغبة المؤجر في حدوث أحد أمرين،

إمَّا لخروج المستأجر وإخلاء السكن، أو أن يستغله ويبتزه،

وذلك لعدم قدرة المستأجر على السداد في الوقت المحدَّد،

مُضيفاً: "لو نظرنا لدور وزارة الإسكان، لوجدنا أنَّها غائبة تماماً

عن المستأجر والمؤجر، فالأسعار ليست موحدة، وليست هناك رقابة

على المساكن، فكل شخص يمتلك مسكناً يضع رقماً للإيجار من تلقاء نفسه

دون تصنيف لفئة مسكنه أو منزله".

ودعا "وزارة الإسكان" لتوحيد وتصنيف الإيجارات بناءً على الموقع

وعدد الغرف والمساحة، إلى جانب إعادة النظر في طريقة الدفع،

وكذلك تفعيل نظام "إيجار" الذي يسمع عنه الكثير ولم يرون له أيّ أثر

على أرض الواقع!.

سوق مُحتكر

ولفت "نواف المحيسن" -عقاري- إلى أنَّ السوق العقاري أصبح

سوق محتكر نتيجة لعوامل عديدة، وهو ما يبين حال قطاع العقار

في المملكة من تجفيف العرض مقابل الطلب،

مُضيفاً أنَّ علاقة المؤجر والمستأجر تُعدّ علاقة طبيعية في حال وجود

عقد يضمن ويحفظ حقوق الطرفين، موضحاً أنَّ تحسين بيئة

قطاع الإيجار سيُسهم في نموه ويساعد على تأجير المنتجات

السكنية الكافية وفق أسعار معقولة، مُشيراً إلى أنَّ قطاع الإيجار

يمر بمرحلة تطويرية كبيرة ونشطة، لما يشهده الطلب المتزايد عليه

في ظل ارتفاع نسبة الدفعة الأولى من التمويل العقاري.

وأضاف أنَّ "وزارة الإسكان" تبذل جهوداً حثيثة في تحسين العلاقة بين

الطرفين وحفظ حقوقهما، مبيناً أنَّ حالات ابتزاز المؤجرين موجودة

لكنَّها بشكل نسبي، موضحاً أنَّ شبكة "إيجار" ستُسهم في تقليل

حالات الابتزاز وتُحسِّن العلاقة بين الطرفين متى ما تمَّ إقرارها.

خلل كبير

وأكَّد "ع" - مستأجر- على أنَّ المستأجر دائماً ما يتكبد مرارة ابتزاز

المؤجرين، وهو ما يؤكد وجود خلل كبير في العلاقة بين

المالك والمستأجر، موضحاً أنَّ ذلك جاء نتيجة ارتفاع أسعار العقار

في المملكة وصعوبة الحصول على مسكن يناسب واقع المواطن البسيط،

إلى جانب صعوبة الحصول على القروض التمويلية، في ظل ارتفاع

نسبة فائدة البنوك، مشيراً إلى أنَّ قطاع الإيجار أصبح اليوم الحل الأول

والأخير لشريحة كبيرة من المواطنين في ظل بطء فاعلية منتجات

الدعم السكني ل "وزارة الإسكان".

وبيَّن أنَّ العوامل التي أدَّت إلى ابتزاز المؤجرين للمستأجرين تكمن في غياب

العقوبات الرادعة وعدم وجود مقياس يمكن من خلاله تحديد أسعار السوق

العقاري في المملكة، داعياً "وزارة الإسكان" إلى تشديد الرقابة على

المؤجرين، مقترحاً أن يتمّ وضع أرقام هاتفية تابعة للوزارة يمكن من خلالها

تلقّي بلاغات حالات الابتزاز ضد المستأجرين.

مماطلة المستأجر

وخالفه الرأي "فهد الصالح" – صاحب عقار سكني-، مؤكداً على أنَّ

علاقة المؤجر والمستأجر مبنية بشكل أساسيّ على مبدأ البيع والشراء،

وتحديداً وفق عقد يحفظ حقوق الجميع، رافضاً بشكلٍ قاطع مبدأ ابتزاز

المؤجرين في ظل وجود زبائن على منتجه السكني، مُبيِّناً أنَّ هذا الأمر ليس

من أخلاق المؤجر الشريف، مُشيراً إلى أنَّ هناك حالات ابتزاز من قبل المستأجرين،

وذلك فيما يتعلَّق بمماطلتهم وتأخّرهم عن دفع قيمة الإيجار

وعدم خروجهم من المسكن، داعياً المؤجرين إلى تقوى

"الله" –عزَّ وجل- وعدم ابتزاز المستأجرين.

نسبة الزيادة دولياً (5%) مع صيانة المبنى

أرجع "أحمد الدايل" الأسباب التي أدت إلى ارتفاع قيمة الإيجارات

إلى عدم وجود جهات تُعنى بتحديد سقف موحد لها بناءً على

تصنيف الأحياء، إلى جانب جشع أصحاب العقارات الذين أمنوا

العقاب والحساب من قبل الجهات المعنية، وكذلك المباني الجديدة

التي أنشئت حديثاً في ظل ارتفاع قيمة الأراضي التي وصلت في كثير

من الأحيان إلى أكثر من (50%) من قيمة المبنى الكلي، إضافةً إلى غلاء

المواد المستخدمة في البناء، ووضع قيمة الإيجار حسب المعايير

الاقتصادية المعروفة، مثل احتساب الكلفة ثمَّ

القيمة التأجيرية بنسب معقولة.